Главная | Правовое заключение по договору купли-продажи земельного участка

Правовое заключение по договору купли-продажи земельного участка

Субъектом их возмещения будет, конечно же, продавец.

Удивительно, но факт! Еще в соответствии с Указом Президента РФ от 14 июня г.

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости Необходимо брать во внимание, что не все продавцы изначально являются мошенниками, и мотивы их действий не всегда бывают направлены против вас и против ваших прав вразрез ваших интересов, как покупателя.

Всегда стоит пытаться уладить конфликт мирно. Если же это сделать невозможно, то должны быть соблюдены все процедурные моменты. Перед самим расторжением в адрес другой стороны необходимо направить письменно оформленную претензию, и в течение ти дней дождаться реакции контрагента. При этом все требования должны быть обоснованы и подкреплены соответствующими нормами законодателя, иначе бумага не будет иметь юридической силы и последствий.

После этого, дождавшись ответа, переписка может быть продолжена, однако, все письма надлежит сохранять.

Удивительно, но факт! Цель исследования - раскрыть особенности применения правового института купли-продажи в отношении земельных участков, охарактеризовать его специфику на базе современного законодательства с учетом не только гражданского, но и земельного законодательства, внести предложения по совершенствованию правового регулирования и толкованию соответствующих норм.

Если же ответа нет, то это дает вам право на обращение в судебные органы для дальнейшего детального рассмотрения конфликта и его разрешения. Если же конфликт удается разрешить мирно, то расторжение договора должно быть оформлено так же, как и изначальное соглашение, — в простой письменной форме либо нотариальной, а также должны быть соблюдены иные процедурные моменты, которые закреплены в законе.

Если же договор подлежал государственному регистрированию, то и расторжение должно быть таким же. Признание договора купли-продажи земельного участка недействительным Если на то имеются законные основания, то договор может быть признан недействительным или ничтожным, что, однако, возможно лишь посредством суда. Для этого необходимо направить исковое заявление в Арбитражный суд по месту жительства возможного ответчика, а также всем возможным фигурантам процесса.

Требования к содержанию договора Оформляя договор продажи на земельный участок стороны должны быть уверены в правильности составления соглашения, поскольку к сделкам с недвижимостью законодателем предъявляются достаточно серьезные требования.

Одним из существенных условий соглашения, как уже говорилось, является предмет договора, то есть сведения о продаваемом земельном участке. Определяя в договоре его предмет, стороны соглашения должны уделить внимание идентификации этого предмета. В соглашении продажи любой недвижимости требуется указывать данные, позволяющие совершенно определенно и точно установить отчуждаемый объект недвижимости, который в дальнейшем подлежит передаче по соглашению в собственность покупателя.

При отсутствии в документе указанных данных условие о предмете сделки, подлежащем передаче от продавца к покупателю, считается несогласованным. Следовательно, само соглашение, не имеющее согласованного предмета, признается с юридической точки зрения незаключенным. Законодательством могут быть установлены иные ограничения субъектного состава участников договора купли-продажи земли.

В качестве продавца земельного участка может выступать только его собственник, обладает правомочиями по свободному распоряжению земельным участком как объектом гражданских прав. Собственник, реализуя возможность распоряжения имуществом, по своей воле включает земельный участок в гражданский оборот и определяет его юридическую судьбу в пределах, установленных ГК РФ и ЗК РФ. Он вправе распорядиться своим земельным участком любым, не запрещенным законом способом, в том числе путем продажи.

Обладание земельным участком на основании иного вещного права исключает возможность отчуждения такого участка. Рассмотрим признаки, индивидуализирующие земельный участок, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Земельные отношения не возникают по поводу земли как природного объекта или ресурса. Объектом таких отношений является индивидуализированная часть земли, то есть конкретный земельный участок.

Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым предметом сделок, является то, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству пункт 1 ст.

Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка называются межеванием.

Договор купли-продажи земельного участка

Собственники земельных участков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте например, земли сельскохозяйственного назначения , согласно ЗК и ГК РФ вправе распоряжаться этими участками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Однако объектом сделок могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет ст. На основании проведенного государственного кадастрового учета территориальным органом государственного земельного кадастра составляется кадастровый план земельного участка, в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Таким образом, именно кадастровый паспорт объекта недвижимости содержащий установленные Законом сведения, позволяет идентифицировать земельный участок, однозначно определить его как объект сделки, поскольку в соответствии с требованием п. Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках ст.

Наконец, еще одним элементом, позволяющим идентифицировать земельный участок для целей оборота, является его местонахождение. Для признания земельного участка объектом земельных отношений достаточно, чтобы его границы были описаны и удостоверены в установленном порядке. Таким образом, предмет договора купли-продажи земельного участка включает в себя земельный участок, определенность которого может быть установлена только при наличии: Договор заключается посредством направления оферты предложения заключить договор одной из сторон и ее акцепта принятия предложения другой стороной пункт 2 ст.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются условия о его предмете и цене пункт 1 ст. Как уже отмечалось, к таким данным относятся: При отсутствии этих данных условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Второе существенное условие - цена ст. Известное правило о возможности применить цену при сравнимых условиях за аналогичные товары пункт 3 ст.

Требования к содержанию договора

Впрочем, учитывая индивидуальность каждого земельного участка, подобное было бы и невозможно. Регистрация договора как-то страхует покупателя, ведь при ней происходит полная и всесторонняя проверка экспертиза представленного пакета документов компетентными органами. Никакой недостаток, противоречие или ошибка не ускользнут из-под ока таких профессионалов.

Уклонение от составления основного договора продажи земли может иметь последствием обращение другой стороны в суд, который принуждает к его составлению. Тогда договор продажи участка будет заключаться на условиях, определенных в вынесенном решении. Заключение Договор по продаже земли имеет множество особенностей. Во-первых, особенностей связанных с принадлежностью к объектам недвижимости, во-вторых, с конкретным предметом по такому договору — землей.

Удивительно, но факт! Он должен иметь вид единого юридического документа, подписанного обеими сторонами.

Законодательство предполагает определенный порядок при произведении действий, сделок с землей, а также устанавливаются специальные требования по оформлению пакета документов, при отступлении от которых, договор может оказаться недействительным, незаключенным. Также не всегда можно быть уверенным в добросовестности другой стороны, потому нужно с особой внимательностью относиться к условиям, подлежащим включению в договор, особенно, если он предварительный, поскольку регистрации для него законом не предусмотрено.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас: Исполнение этой обязанности осуществляется путем обращения продавца в соответствующий орган юстиции с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю. Следует заметить, что по смыслу п. Продавец предоставляет заявление о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, а покупатель — заявление о государственной регистрации права собственности.

В случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд или арбитражный суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации п. После государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, объем его прав и обязанностей определяется его титулом. В заключение данного параграфа обратим на то, что требования, установленные в ч.

С учетом изложенного, предлагается новая редакция ч. Механизм реализации преимущественного права покупки схож с установленным в ст. Преимущественным правом покупки обладает субъект РФ. Некоторые субъекты РФ оперативно урегулировали порядок реализации этого права. Например, в соответствии со ст. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Извещение продавца земельного участка в трехдневный срок после получения высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края направляется на рассмотрение уполномоченному органу.

Решение уполномоченного органа о реализации преимущественного права покупки должно быть принято в трехнедельный срок и незамедлительно направлено продавцу. Порядок рассмотрения извещений и принятия решений уполномоченным органом утверждается высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края.

Субъект РФ в своем законе вправе уполномочить на реализацию преимущественного права покупки муниципальные образования. Однако при этом должна быть соблюдена ч. Реализация переданных полномочий подконтрольна государству [48]. Для продажи земельного участка продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.

Учитывая, что вопрос о цене продажи земельного участка специально оговорен в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения, что в соответствии с п. Кроме этого, стороны договора могут факультативно отнести к существенным условиям договора и иные условия, по которым должно быть достигнуто соглашение.

В противном случае может быть поставлено под сомнение надлежащее выполнение данного требования с вытекающими возможными неблагоприятными последствиями, предусмотренными в п.

Процедура оформления

Для извещения субъекта РФ законом предусмотрены два возможных варианта: Любой из этих вариантов будет являться надлежащим извещением. На осуществление преимущественного права покупки законом отведен 1 месяц со дня поступления извещения. По смыслу закона, договор купли-продажи может быть заключен в течение 1 года со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, в муниципальное образование, в том числе, до истечения месячного срока, в пределах которого может быть заявлено намерение об осуществлении преимущественного права покупки.

В последнем случае договор купли-продажи земельного участка можно заключить под условием ст. Если в течение года со дня извещения договор купли-продажи не будет заключен или заключен на условиях по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора, отличающихся от заявленных в извещении, у уполномоченных субъектов возникает вновь преимущественное право покупки, нарушение которого может повлечь неблагоприятные последствия, предусмотренные в п.

В этих целях необходимо, по нашему мнению, в ст. В отношении объектов, зарегистрированных до Данный документ является следствием проведения кадастрового учета в отношении участка и содержит основные количественные и качественные характеристики конкретного земельного участка; Акт приема-передачи участка. Вместо данного документа в самом договоре купли-продажи может содержаться ссылка о фактической передаче участка; Нотариально заверенное согласие супруга продавца на отчуждение участка, если он был приобретен в период брака; Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий.

К земельно-правовым особенностям купли-продажи относится также то обстоятельство, что в договорах купли-продажи и мены земельных участков не могут содержаться условия, предусмотренные в п. В случаях если указанные условия включены в такие договоры, эти условия являются недействительными ст. Недопустимыми являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка: Следует согласиться с мнением, что, несмотря на то, что п.

По этой причине, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ.

В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, указанной в п.

Удивительно, но факт! При этом четко различается два различных порядка:

Такое же право принадлежит каждой стороне договора мены земельных участков, а также арендатору земельного участка. Итак, нам удалось выяснить, что в договоре купли-продажи земельного участка целесообразно указывать все основные сведения о земельном участке, содержащиеся в Едином государственном реестре земель.

Далее, мы считаем необходимым, рассмотреть особенности заключения договора купли-продажи земельных участков и порядок их государственной регистрации.

Москва 2014

Этому посвящена следующая глава данного исследования. Вопрос о том, что именно приобретается при покупке земли, стоял и перед юристами в древности.

Не сразу родилась идея о том, что одновременно с земельным участком продаются и некоторые сопровождающие его вещи. При продаже земельного участка за ним следовали только те объекты, которые были естественным образом, связаны с землей, раб, например, мог быть продан с участком только при прямом указании на это в акте продажи, посадки и вспомогательные служебные постройки следовали за участком, относительно самостоятельных зданий вопрос был спорным - все зависело от того, как описывался в тексте договора объект продажи.

Частные правила накапливались и постепенно суммировались, кристаллизуясь в нормы; к концу империи возобладало, видимо, универсальное правило Помпония: Обращаясь к действующим правилам, обратим внимание на ранее отмеченное обстоятельство: Другие объекты могут выступать как самостоятельные в нескольких значениях.

Так, правовой режим фруктового сада или, скажем, лесопосадки и участка под ним характеризуется существованием каждого из них в определенной зависимости друг от друга, что дает основание рассматривать их вместе как сложную вещь ст. Res soli, на наш взгляд, являются также некоторые объекты недвижимости, например, естественные и искусственные ирригационные сооружения каналы, арыки, кефары, прудовые устройства и пр.

При отсутствии критерия образования единого целого, предполагающего использование таких объектов по общему назначению, перед нами иной случай самостоятельности.

Например, если на участке расположено здание, то говорить о составлении ими сложной вещи можно только в том случае, если данный участок не превышает размеров, необходимых для использования здания п. По сложившейся судебно-арбитражной практике к таким объектам относят и водозаборные скважины.

В числе основных идей, питавших законодателя при регулировании отношений по поводу земли, ранее мы выделяли тезис о следовании за земельным участком всего на нем находящегося, в том же составе, в котором эти объекты принадлежали собственнику-продавцу. В принципе этот же тезис реализован и в Земельном кодексе п.

Это же положение установлено и в п. Правда, это правило соблюдается не во всех нормах Земельного кодекса. Так, в соответствии с п. По почти общей оценке правоведов, ГК РФ опирается на противоположный подход. Статья ГК РФ устанавливает, что, если при продаже земельного участка находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли - продажи.

Заключение договора купли-продажи участка земли

Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования сервитут той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее пользования. Если же объектом купли-продажи является именно недвижимость, расположенная на земельном участке, то согласно ст.

Природа этих прав зависит от прав продавца на земельный участок, на котором расположена недвижимость. Если продавец недвижимости является собственником земельного участка, то права на участок, которые переходят покупателю, должны быть определены в договоре, в противном случае покупателю переходит право собственности на часть земельного участка, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования.

Если продавец не является собственником земельного участка, покупатель получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Ясно, что такие правила не учитывают многих факторов, в том числе и возможность предоставления покупателю земли вне самого строения.

Удивительно, но факт! В случае возникновения спора наличие названных сведений в договоре обеспечит также возможность однозначно определить объем предоставленной информации, а также ее истинность либо ложность.

Таким образом, ГК РФ не рассматривает здание и земельный участок, на котором оно находится, как единый объект, который должен выступать в имущественном обороте нераздельно. Общими нормами, определяющими порядок получения в собственность земельных участков, если на них расположены объекты недвижимости, являются п.

Удивительно, но факт! Любопытно в этом отношении описание К.

Таким образом, следует различать случаи, когда участок под здание сооружение находится на праве частной собственности и предоставляется гражданином юридическим лицом , и, с другой стороны, когда приобретено здание, находящееся на земельном участке из государственных или муниципальных земель. В первом случае действуют универсальные нормы для всяких случаев перехода прав на земельный участок ст.

Право собственника строения выкупить находящийся под ним земельный участок в значительной степени связано с процессом приватизации. Приватизация есть специальный порядок отчуждения государственного муниципального имущества гражданам и юридическим лицам, в соответствии со ст. С приватизацией продажа земельных участков связана двояким образом. Во - первых, по смыслу норм о приватизации всякое отчуждение государственного или муниципального имущества уже есть приватизация.

Во-вторых, исторически случилось так, что основная масса приватизированных организаций, получив производственные фонды, здания, не получила при этом и землю. Выкуп ее производится только сейчас.

Удивительно, но факт! Порядок рассмотрения извещений и принятия решений уполномоченным органом утверждается высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края.

Еще в соответствии с Указом Президента РФ от 14 июня г. Новый Земельный кодекс РФ в ряде статей закрепил в принципе то же самое положение подп. Несколько иначе решен вопрос о приобретении земельных участков в собственность для тех юридических лиц, которые имели их на праве постоянного бессрочного пользования; до 1 января г. Что же касается размера платы, то он определяется по минимальной ставке земельного налога, умноженной на коэффициент от 3 до Надо заметить, что в настоящее время порядок вынесения решений о предоставлении земельных участков в рамках приватизации и за ее пределами фактически совпадают.

Получить юридическую консультацию:

Исключение, видимо, составляют два момента. Во-первых, отличие может иметь цена выкупа при получении земли в порядке "деприватизации" торги в принципе не используются. И, во-вторых, есть отличия в органах, принимающих соответствующее решение. Теперь проанализируем возможность и необходимость строгого разграничения двух ситуаций: Ситуация "продажа участка с недвижимостью".



Читайте также:

  • Причины реорганизации юридического лица